Contratto d'affitto in nero? Ecco cosa fare. Contratto regolare? Meglio il canone concordato.

Quello degli affitti in nero è stato sempre un fortissimo problema, soprattutto all'interno del contesto universitario catanese. Stanze piccole, in appartamenti molte delle volte vecchi e scomodi vengono affittati a prezzi poco vantaggiosi e senza contratti regolarmente registrati: i proprietari degli immobili per non pagare le relative tasse, decidono infatti di non stipulare un contratto scritto oppure non registrarlo, contribuendo cosi ad un'evasione fiscale che costa alle tasche dei contribuenti circa 1 miliardo di euro all'anno. A prezzi per di più ovviamente già prestabiliti, senza possibilità di contrattazione, perchè la “domanda” per una stanza è molto alta. A Catania la media per un posto letto è circa 200 euro, una delle più basse d'Italia, ma sostanzialmente adeguata agli immobili fatiscenti che si affittano. In ogni caso, una cifra che pesa tantissimo sulle tasche degli studenti. Alle sempre più alte tasse universitarie, alla cronica mancanza degli enti pubblici che possano assicurare il diritto all'abitazione a chi ne ha diritto (l'ersu a Catania garantisce 700 posti letto a fronte di una popolazione studentesca di 60.000 unità!), si aggiunge anche il peso di affitti esosi e senza diritti riconosciuti.
Con l'articolo 3 del decreto legislativo 23/2011 il governo ha previsto, per i proprietari delle case in affitto non in regola, la possibilità di  regolarizzarsi e registrare il contratto fino al 6 giugno, introducendo, inoltre, la c.d. la "cedolare secca" (una imposta spesso più vantaggiosa sul contratto rispetto a quella ordinaria basata sull'Irpef, che comunque rimane come alternativa discrezionale per il proprietario).
Quindi,  a partire dal 7 giugno 2011 nel caso di mancata registrazione del contratto, di stipulazione di un contratto a canone inferiore rispetto a quello effettivo e di registrazione di contratti di comodati fittizi, sono previste, accanto alle sanzioni tributarie (che in alcuni casi sono raddoppiate), una serie di altre sanzioni (art. 3, commi 8, 9 e 10 del D. lgs. 23/2011) che avvantaggiano l’inquilino:
1. la durata del contratto è stabilita in quattro anni a partire dalla data della registrazione;
2. ai primi quattro anni si aggiungono altri quattro anni di rinnovo automatico;
3. a decorrere dalla data di registrazione, l’entità del canone è rideterminato in misura pari al triplo della rendita catastale (di fatto circa un decimo del valore di mercato).
Il vantaggio per l’inquilino è evidente: il canone potrà essere inferiore anche del 70-80%. rispetto al prezzo di mercato. Per il canone d'affitto, infatti, si considererà il valore catastale dell'appartamento, nettamente inferiore al valore di mercato. Per fare un esempio, se si abita in un appartamento con valore catastale di 700 euro si arriverebbe a pagare come canone di locazione una cifra attorno ai 70 euro.

Come funziona:
tutti gli inquilini in nero possono denunciare il contratto non regolare presentandosi all'agenzia delle entrate. Non è necessario che si presentino documenti o contratti scritti. È sufficiente, infatti, la denuncia dell'inquilino in doppio originale unitamente al modello 69 (26/E del 1 giugno dell’Agenzia delle Entrate).
Se però il proprietario fa a sua volta ricorso, occorrerà provare di non essere semplicemente ospiti della casa, ma inquilini, presentando per esempio la bolletta della luce o quella del gas ecc...
Tuttavia, l’inquilino che denuncia dovrà pagare le sanzioni amministrative, ma potrà poi chiedere al proprietario di rimborsargli metà delle somme versate.
Insomma un bel risparmio in termini di spesa che permetterebbe di proseguire gli studi con più serenità, favorendo inoltre la lotta all'evasione fiscale che costa 275 miliardi di euro all'anno, una cifra astronomica che se recuperata, permetterebbe il salvataggio dei pochi residui di stato sociale in questo paese, nonché permettendo di distribuire i costi della crisi economica in maniera più equa.

Infine, un’altra interessante possibilità per chi ha il contratto è quello di chiedere il canone concordato (legge n. 431 del 1998), un canone più basso rispetto ai correnti prezzi di mercato, pattuito in base ad alcuni criteri stabiliti in accordi stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari.
Per incentivare l'utilizzo di questa forma di contratti sono previsti, sia per il locatore che per l'inquilino, alcuni vantaggi fiscali:
- per i proprietari esistono tre sconti fiscali
1) l'imponibile IRPEF (la parte del canone, cioè, che va dichiarata sul 730 o sull'unico) è del 59,5%, anziché l'85% ordinario
2) l'imposta di registrazione (che proprietario e inquilino devono di norma pagare metà per uno) è dell'1,4% annuo sul valore del canone, anziché del 2%
3)  La tassa dell’ICI sulla casa del 6,90 per mille, viene ridotta al 5,50 per mille  (solo per la città di Catania).
- per gli inquilini di basso reddito sono stabilite le seguenti detrazioni fiscali sulla dichiarazione dei redditi:
1)  Euro 495,80 l’anno di detrazione IRPEF per un reddito non superiore adEuro15.493,71
2) Euro 247,90 l’anno di detrazione  IRPEF per un reddito annuo superiore ad euro 15.493,71 ma non superiore ad Euro 30.987,41.

ATTENZIONE: è importante controllare i parametri stabiliti negli accordi territoriali perché a volte i proprietari fanno i furbi: dichiarano di aderire al canone concordato, ma poi fanno pagare un canone diverso e approfittano lo stesso dei vantaggi fiscali.

Scritto da Vincenzo Rosa con la collaborazione di Sara Giorlando.

Affitti in nero. Approfondisci qui:
 Denuncia l'affitto pagato in nero. Canone abbattuto a un quinto.